Omlægning og konvertering af lån

En konvertering eller omlægning indebærer blot, at du ændrer dit lån til et andet lån. Der er flere situationer, hvor dette kan være relevant, såsom når renten falder.

Om en konvertering er en fornuftig beslutning afhænger af individuelle forhold, og det anbefales at udføre en nøje beregning.

Det er klogt at søge rådgivning fra en uvildig ekspert for at vurdere, om en omlægning er hensigtsmæssig. Låneovervågning kan også være nyttig for at sikre, at du konverterer på de rigtige tidspunkter.

Få besked når dit lån skal omlægges

Typer af realkredit omlægning

Her kan du få en kort gennemgang af de forskellige former for realkreditkonvertering og omlægning. Begreberne kan virke forvirrende, men bekymr dig ikke – vi er her for at guide dig igennem hele processen og sikre, at alt forløber professionelt og uden uventede overraskelser.

Nedkonvertering 

Både op- og nedkonvertering gælder for fastforrentede lån.

Nedkonvertering indebærer, at du omlægger et fastforrentet lån til en lavere rente. Dette indebærer normalt, at du køber det eksisterende lån tilbage, typisk til kurs 100, samtidig med at du optager et nyt lån med en lavere rentesats.

Dette vil resultere i lavere månedlige ydelser, samtidig med at den del af ydelsen, der går til afdrag, vil stige. Dette sker på grund af annuitetsprincippet, hvor du beregner en fast månedlig ydelse for dit lån. En lavere rentesats betyder, at den samlede månedlige ydelse reduceres, men afdragsdelen øges. Dette skyldes, at en højere rente normalt medfører højere samlede ydelser, men udskyder afdragene til senere i lånets løbetid.

Det er dog vigtigt at huske, at din restgæld vil stige, fordi du skal købe det eksisterende lån tilbage til kurs 100, selvom du sandsynligvis oprindeligt optog det til en lavere kurs. Der vil også være yderligere omkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. Derfor er det afgørende at foretage en grundig beregning for at afgøre, hvornår din restgæld for det nye lån vil være på niveau med den, hvis du var forblevet i det højere rentelån. Dette kan for eksempel ikke være fordelagtigt, hvis din forventning er at sælge huset om fem år, men din restgæld stadig vil være højere, selvom du omlægger til et lavere rentelån.

Opkonvertering 

Når du omlægger et fastforrentet lån til en højere rente, kaldes dette en opkonvertering.

Normalt er det nemt at forstå, hvordan du kan spare penge ved at omlægge lånet, når renten falder. For eksempel, hvis du har et 5% lån, og renten falder til 3%, er det indlysende, at du kan spare penge ved at omlægge til den lavere rente.

Men hvad sker der, når renten stiger?

Når renten stiger, kan du faktisk også spare betydelige beløb ved at omlægge dit lån. Dette kan virke modintuitivt, men for at forstå hvorfor, er det vigtigt at kende nogle grundlæggende aspekter af obligationer.

At dit lån er et obligationslån betyder blot, at investorer har købt obligationerne knyttet til dit lån. Den pris, de har betalt for disse obligationer, kaldes kursen, og den er normalt så tæt på 100 som muligt, når du optager lånet.

Så langt, så godt.

Investorerne køber obligationerne knyttet til lånet til denne pris, fordi den svarer til lånets rentesats. Hvis dit lån har en rente på 3%, har obligationerne en kurs på omkring 100. Andre obligationer med forskellige rentesatser, for eksempel 2% eller 5%, vil have tilsvarende forskellige kurser.

Når renten stiger, vil kursene på disse obligationer ændre sig. For eksempel:

• 4% renteobligationer kan have en kurs på 110
• 3% renteobligationer kan have en kurs på 100
• 2% renteobligationer kan have en kurs på 90

Dette betyder, at en investor kun vil betale 90 kr. for en obligation med en kurs på 100, men til gengæld vil han kun modtage en rente på 2%. Dette er, i princippet, lige så godt som at betale 100 kr. for at modtage 100 kr. med en rente på 3%.

Hvis renten stiger til 4%, vil kurserne ændre sig som følger:

• 4% renteobligationer vil have en kurs på 100
• 3% renteobligationer vil have en kurs på 90
• 2% renteobligationer vil have en kurs på 80

Investorer, der ejer obligationer, vil stadig opnå den samme samlede rente, uanset om deres obligationer har en rentesats på 2%, 3% eller 4%. Som låntager kan du nu købe dit lån tilbage til en kurs på 90. For eksempel, hvis dit lån er på 3.000.000 kr., kan du købe det tilbage for 2.700.000 kr. og dermed spare 300.000 kr.

Selvom dette kan give besparelser, er det vigtigt at bemærke, at der er tekniske aspekter og andre faktorer at overveje, og det er klogt at søge rådgivning om konsekvenserne og mulighederne i forbindelse med en sådan opkonvertering.

Skrå konvertering (konvertering til Flexlån^®) 

En skrå konvertering opstår, når du ændrer et rentetilpasningslån, også kaldet et FlexLån^®, til et fastforrentet lån, eller omvendt. Hovedidéen bag en skrå konvertering er at udnytte en ændring i renten fra kort til lang eller omvendt. Dette ændrer naturligvis din låneprofil og risikoprofil, hvilket kræver grundig overvejelse. Der kan være pres fra forskellige medier og rådgivere for at få dig til at revurdere den oprindelige beslutning om dit realkreditlån. Men det er vigtigt at huske, at en konvertering altid medfører omkostninger. Det anbefales generelt at have en veldefineret lånestrategi og undgå unødvendige omlægninger. At ændre din låneprofil er en vigtig beslutning, og det er klogt at tage tid til at tænke over konsekvenserne og omkostningerne, før du beslutter dig for en skrå konvertering.

Hvad er en konvertering/omlægning? 

En omlægning af et realkreditlån er en proces, hvor det "gamle" lån erstattes med et nyt lån. Dette gøres ved at opsige det eksisterende lån, betale det ud og erstatte det med et nyt lån. Det nye lån kan enten optages i den samme kreditforening eller i en helt ny kreditforening.

Der kan være forskellige grunde til at omlægge realkreditlån. Dette kan inkludere at udnytte faldende rentesatser for at opnå besparelser på lånet. Det kan også være relevant, hvis du har brug for flere penge og finder ud af, at realkreditlån er den mest omkostningseffektive måde at skaffe midlerne på. Både FlexLån® og fastforrentede obligationslån kan omlægges. Bemærk, at visse ændringer af realkreditlån, såsom at ændre refinansieringsfrekvensen fra årlig (F1) til 5-årig (F5), ikke betragtes som en fuld konvertering, men som et profilskifte, som normalt er forbundet med lavere omkostninger end en komplet omlægning.

Hvorfor omlægge sit lån? 

Omlæg lånet ved ophør af afdragsfrihed eller forkert lånetype

Der kan være flere grunde til, at det kan være fornuftigt at omlægge dit realkreditlån:

1. Økonomiske ændringer: Hvis dit lån ikke længere passer til din nuværende økonomiske situation, f.eks. hvis dine indtægter eller udgifter har ændret sig, kan en omlægning være relevant.

2. For kort løbetid: Hvis løbetiden på dit lån er for kort, og den månedlige ydelse er for høj, kan en omlægning hjælpe med at forlænge løbetiden og reducere de månedlige omkostninger.

3. Afslutning af afdragsfri periode: Hvis din afdragsfri periode udløber, og du skal begynde at afdrage lånet på de oprindelige vilkår (typisk over 20 år), kan en omlægning til et nyt 30-årigt lån overvejes.

4. Nye obligationsserier: Hvis du ønsker at drage fordel af en nyere obligationsserie, der er mere følsom over for renteændringer, kan det være en grund til at konvertere dit lån.

5. Brug for ekstra kapital: Hvis du har brug for ekstra kapital til f.eks. en tilbygning eller andre investeringer, kan en omlægning hjælpe dig med at frigøre midler fra dit lån.

6. Udnytte en gunstig rentesituation: Hvis rentesatserne falder, kan du overveje at omlægge dit lån for at drage fordel af de lavere renter og reducere din månedlige ydelse.

7. Erstatte dyrere lån: Hvis du har dyrere boliglån, såsom banklån, kan det være en god idé at omlægge dem til billigere realkreditlån for at reducere omkostningerne.

Det er vigtigt at overveje dine langsigtede økonomiske mål og behov, samt at søge rådgivning, før du beslutter dig for at omlægge dit lån, da der kan være omkostninger og konsekvenser forbundet med denne proces.

Hvornår kan en omlægning svare sig? 

Det er helt korrekt, at tommelfingerregler ikke altid giver den nøjagtige løsning, da hver enkelt persons økonomiske situation og behov kan variere betydeligt. Derfor er en individuel vurdering og konsekvensberegning af din specifikke situation afgørende, når du overvejer at konvertere dit lån. Her er nogle faktorer, der kan påvirke beslutningen om en omlægning:

1. Tidshorisont: Hvor længe forventer du at bo i din nuværende bolig? En omlægning kan have en positiv effekt på dine omkostninger over tid, men det kan tage nogle år at opnå besparelserne.

2. Rentesatser: Overvåg rentemarkedet nøje og vær opmærksom på ændringer i rentesatserne. Hvis du ser en tendens til lavere rentesatser, kan det være en god tid at overveje en konvertering.

3. Restgæld: Beregn, hvordan en omlægning påvirker din restgæld og dine månedlige ydelser. En konsekvensberegning hjælper med at forstå, hvordan dit lån ændrer sig over tid.

4. Økonomiske mål: Overvej, om du har specifikke økonomiske mål, såsom at reducere dine månedlige udgifter, afdrage gælden hurtigere eller frigøre kapital til investeringer eller forbedringer i din bolig.

5. Risikotolerance: Vurder, hvor komfortabel du er med usikkerheden omkring rentesatser og risikoen for at vælge det forkerte tidspunkt at omlægge dit lån.

6. Rådgivning: Konsulter en finansiel rådgiver eller eksperter i realkreditlån for at få professionel vejledning og konkrete beregninger baseret på din situation.

At bruge en låneovervågningstjeneste kan være en klog måde at holde øje med de gunstige omlægningsmuligheder på og sikre, at du handler på det rigtige tidspunkt. Dette kan hjælpe dig med at optimere dine lånevilkår og opnå besparelser i din realkreditgæld.

Pris for omlægning af lånet
 

Er det ikke dyrt at konvertere sit lån?

Der er omkostninger forbundet med at omlægge dine lån, men vi har etableret særlige aftaler med forskellige kreditforeninger. Dette indebærer, at du enten modtager en rabat, når du beslutter dig for at skifte, eller at de udfører omlægningen uden omkostninger for dig.

Det mest afgørende er, om en omlægning vil være økonomisk fordelagtig for dig. Dette er noget, vi selvfølgelig kan beregne. I modsætning til kreditforeninger og banker har vi ingen incitament til at rådgive dig til en omlægning, medmindre det giver økonomisk mening for dig.

Få en ny vurdering af boligen 

Ved en omlægning af lån, for eksempel fra et FlexLån® til et fastforrentet lån, kan du potentielt opnå betydelige besparelser, især hvis din bolig er steget i værdi siden kreditforeningen sidst vurderede den.

Bidragssatsen er baseret på forholdet mellem lånestørrelsen og den interne boligvurdering foretaget af kreditforeningen, som er uafhængig af den offentlige ejendomsvurdering. Kreditforeningerne informerer normalt ikke om deres boligvurderinger, men vi kan udlede den ved at analysere din bidragssats.

Det er især ved en omlægning af dit realkreditlån, hvor du bør være opmærksom. De fleste kreditforeninger vil normalt ikke foretage en ny vurdering, medmindre det er nødvendigt på grund af optagelse af et nyt lån. Derfor er det vigtigt at undersøge alle muligheder for at opnå de bedste vilkår ved en omlægning af lånene.

Sæt kreditforeningerne i konkurrence 

Når du beslutter dig for at konvertere dit lån, er det en gunstig lejlighed til at overveje, om din nuværende kreditforening også er den rette for dig i fremtiden.

Skift af kreditforening kan ofte føre til betydelige besparelser i forbindelse med en omlægning. For det første kan du søge den kreditforening, der tilbyder de mest fordelagtige vilkår. For det andet er der kreditforeninger, der er villige til at tilbyde dig rabatter for at få dig som kunde.

Vi er her for at hjælpe dig igennem hele omlægningsprocessen og sikre, at du opnår de størst mulige besparelser.

Ikke alle kreditforeninger koster det samme 

Prisen på dit realkreditlån afhænger i høj grad af den ejendomsvurdering, som kreditforeningen har foretaget for din ejendom.

Selv en beskeden stigning i vurderingen, f.eks. med blot 200.000 kr., kan have betydelige indflydelse på dine månedlige bidrag.

Mange mennesker er uvidende om den nøjagtige ejendomsvurdering, som kreditforeningen har lavet, da kreditforeninger og banker generelt ikke deler disse oplysninger med deres kunder.

Det er bemærkelsesværdigt, at vurderingen ofte ser ud til at blive tilrettelagt på en sådan måde, at det passer perfekt til det ønskede lån. Undertiden har vurderingsmanden endda spurgt, hvor stort et lån man havde brug for.