Fastforrentede obligationslån

Indtil 2003 var næsten alle realkreditlån af fastforrentet type.

I 2003 introducerede banker og realkreditforeninger FlexLånet®, som hurtigt opnåede popularitet og erobrede en betydelig markedsandel fra de fastforrentede lån.

Fastforrentede obligationslån forbliver dog stadig populære, især blandt boligkøbere, der foretrækker en sikker lånemulighed, hvor udgifterne forbliver relativt konstante i hele lånets løbetid.

Et fastforrentet obligationslån er teknisk set en form for obligationslån eller kontantlån. Det mest almindelige er at optage det som et obligationslån, hvilket vi vil tage udgangspunkt i her.

Du har mulighed for at vælge lånets løbetid selv, og det mest almindelige er en løbetid på 30 år.

Når du tilbagebetaler et fastforrentet obligationslån, vil dine månedlige afdrag være omtrent det samme beløb i hele lånets løbetid, uanset om renten stiger eller falder.

Der er flere omkostninger forbundet med at tilbagebetale et fastforrentet lån:

1. Afbetaling af selve lånet.
2. Renter, som betales til køberen af obligationerne.
3. Bidrag, som er betaling til realkreditforeningen.

I begyndelsen af lånets løbetid udgør næsten hele din månedlige betaling renter og bidrag. Med tiden udgør en større andel af dine betalinger afdrag på selve lånet.

Indfrielse/Konvertering
Du har altid mulighed for at indfri et fastforrentet obligationslån.

Dette betyder, at du til enhver tid kan betale lånet helt eller delvist tilbage, hvis du har overskydende midler, eller hvis du ønsker at konvertere til en anden låntype. Du kan altid konvertere lånet til kurs 100, hvilket betyder, at der er en grænse for, hvor meget din restgæld kan stige. Især hvis lånet er af en betydelig størrelse, kan det være fornuftigt at benytte aktiv realkreditovervågning for at optimere konverteringsmulighederne.

Fastforrentede lån er særdeles populære, fordi de giver låntageren forudsigelige udgifter i hele lånets løbetid.

Du betaler stort set det samme beløb hver måned, hvilket eliminerer eventuelle overraskelser undervejs.

Egnede til konvertering
Du har altid mulighed for at indfri (tilbagebetale) et fastforrentet obligationslån. Dette betyder, at du kan optage et nyt og mere fordelagtigt lån, hvis din økonomiske situation ændrer sig. Det kan være gavnligt at være opmærksom på det rette tidspunkt for sådanne konverteringer.

Sikkerhed og stabilitet
Et fastforrentet lån er et sikkert valg, der giver dig ro i sindet. Du behøver ikke bekymre dig om betydelige ændringer i den månedlige ydelse, og du sikrer, at du låner penge til en rimelig pris.

Beskyttelse af friværdi
Da værdien af et fastforrentet lån falder, når renten stiger, giver det dig en indirekte beskyttelse af friværdien i din bolig.

Fastforrentede lån tilbyder høj sikkerhed, men denne sikkerhed kommer ofte til en lidt højere rentepris for lånet.

Normalt dyrere end FlexLån®
Historisk set har FlexLån® generelt været billigere end fastforrentede obligationslån siden deres introduktion i 2003. Det er dog ikke garanteret, at denne tendens vil fortsætte, da renteforholdene kan ændre sig over tid.

Fastforrentede lån har en unik egenskab, der involverer en optionselement. Optionen giver låntageren ret til at købe obligationerne tilbage til kurs 100, hvilket sikrer, at restgælden aldrig stiger til mere end forskellen mellem den kurs, lånet først blev udstedt til, og kurs 100, også kendt som pari.

For at forklare det nærmere, lad os tage et eksempel:

• Du har et lån på 900.000 kr, udstedt til kurs 90.
• Du kan altid indfri (tilbagebetale) lånet til kurs 100, hvilket svarer til 1.000.000 kr.
• Selvom renten falder, og obligationen handles til en pris på f.eks. 102, 110 eller mere, kan du stadig købe lånet tilbage til kurs 100.

Dette kan virke som en simpel rettighed, som låntageren har. I virkeligheden er det dog relativt komplekst, især for obligationsanalytikere. Årsagen til kompleksiteten er den indbyggede option i lånet. En option er en ret, men ikke en forpligtelse, til at udføre en bestemt handling. Som låntager har du ret, men ikke forpligtelse, til at købe lånet tilbage til kurs 100.

Optionen i dette tilfælde er relativt ligetil. Låntageren (dvs. udstederen af obligationen) har mulighed for at indfri obligationen til kurs 100. Dette betyder, at hvis renten falder så meget, at obligationen med fast rente handles til en pris over 100, vil låntageren udnytte optionen og tilbagebetale obligationen til kurs 100.

Problemet er, at låntageren sandsynligvis vil udnytte optionen, hvilket kan påføre obligationskøberen et tab. Når obligationsinvestoren havde mulighed for at sælge obligationen på markedet til f.eks. kurs 105, bliver han nu tvunget til at sælge den til kurs 100. Dette er ikke ideelt, og obligationsinvestoren vil derfor være forsigtig med at betale alt for meget over kurs 100 for obligationen på grund af denne risiko.

Prisen for at have denne option
Nu er det klart, at låntageren har en fordel ved at have denne indbyggede option i lånet, men det medfører også ulemper for obligationsinvestoren. Denne ulempe skal naturligvis prissættes. Normalt bruger man optionsteori til at beregne, hvor meget obligationsinvestoren vil kræve for at låntageren har denne ret.

Dog er det ikke enkelt at anvende almindelig optionsteori til at beregne en retfærdig pris for denne option. Dette skyldes, at det er vanskeligt at forudsige, hvordan låntagerne reagerer. De fleste låntagere reagerer rationelt, men ikke alle, og det er stadig svært at forudsige deres præcise handlinger (om de vil udnytte optionen ved at indfri til kurs 100 eller ej).

En årsag til denne kompleksitet er, at for nogle låntagere kan det måske ikke betale sig at udnytte optionen på grund af faste gebyrer, især hvis lånet er af en mindre størrelse. Så det kan være rationelt for den enkelte låntager ikke at udøve sin optionsret, selvom det generelt ville være fordelagtigt at gøre det.

Obligationsinvestorer bruger derfor historiske data om konverteringsadfærd og lånoptagelse for at forsøge at forudsige, hvordan låntagere vil reagere. Dette hjælper dem med at vurdere, hvad prisen på optionen (og dermed den samlede pris på obligationen) bør være.

Der er to typer af fastforrentede lån: obligationslån og kontantlån. Begge låntyper er baseret på den samme type obligation, men de har forskellige karakteristika og egner sig til forskellige formål.

Obligationslån:
- Ved et obligationslån udstedes en obligation med en fast rente.
- Hvis den aktuelle markedskurs for obligationen er lavere end 100, vil låntageren opleve et kurstab, da han modtager mindre end pålydende værdi (kursen under 100). Hvis markedskursen er højere end 100, vil der være en kursgevinst.
- Låntageren kender den faste månedlige ydelse, men restgælden kan variere på grund af kursændringer.
- Fordelen ved et obligationslån er, at eventuelle kursgevinster ikke er skattepligtige. Dette gør lånet velegnet til konvertering.
- Rente betales af det udstedte obligationsbeløb, selvom det oprindelige lån var mindre på grund af kurstab.

Kontantlån:
- Ved et kontantlån modtager låntageren det fulde lånebeløb, f.eks. 1.000.000 kr.
- Restgælden svarer til det modtagne beløb, og renten på lånet justeres, så den svarer til renten på et tilsvarende obligationslån. Dette betyder, at renten normalt vil være lidt højere end på et tilsvarende obligationslån.
- Låntageren betaler mere i rente, men det øgede rentebeløb er fradragsberettiget, hvilket gør lånet billigere efter skat.
- Låntageren skal betale skat af eventuelle kursgevinster, hvis lånet indfries før tid. Derfor er kontantlån normalt ikke velegnet til konvertering.

Anbefaling:
- Hvis lånet er af en beskeden størrelse, kan et kontantlån være en fordel, da det kan spare en smule penge, og renten er fradragsberettiget. Dette kan være relevant, hvis kurstabet på et obligationslån er signifikant.
- For større lån, hvor kursgevinsten kan være betydelig, er det normalt mere fordelagtigt at udstede lånet som et obligationslån. Dette giver mulighed for konvertering og beskattes normalt ikke på samme måde som en kursgevinst på et kontantlån.

Det rigtige valg af låntype afhænger af lånebeløbet, markedskurser og skatteforholdene, og det er en god idé at rådføre sig med en finansiel rådgiver eller revisor for at træffe den bedste beslutning.

Rentetilpasningslån, også kendt som FlexLån®, er en særlig type lån, der adskiller sig fra fastforrentede lån og obligationslån. De er baseret på korte obligationer med en fast rente, og renten er i øjeblikket 2,0% på disse obligationer, uanset løbetiden.

Rentetilpasningslån udstedes som inkonvertible obligationer, hvilket betyder, at låntageren ikke har ret til at tilbagekøbe obligationerne til kurs 100. Derfor er låntager nødt til at tilbagekøbe obligationerne til markedskurs for at indfri lånet.

Kursen på obligationerne i et rentetilpasningslån kan variere, afhængigt af tidshorisonten indtil udløb. Jo længere tid der er tilbage, inden obligationerne udløber, jo mere kan kursen variere. Dette skyldes, at obligationen altid udløber til kurs 100, men kursen kan svinge undervejs, især når der er flere år tilbage til udløb.

Dette betyder, at jo tættere lånet kommer på sin udløbsdato, desto tættere vil kursen komme på kurs 100, da der ikke er tid til større udsving. Derfor er kursen normalt mere stabil, jo tættere lånet er på udløb.

Rentetilpasningslån er kendt for deres variable rente, der justeres med bestemte intervaller. De er en populær valgmulighed i Danmark, da de ofte har lavere rentesatser end fastforrentede lån. Det er dog vigtigt at forstå, at rentetilpasningslån indebærer en vis risiko, da renten kan ændre sig i løbet af lånets løbetid, hvilket kan påvirke de månedlige ydelser.