Boliglån

Jagten på det mest fordelagtige boliglån er en almindelig bekymring for vores kunder. Her er det vigtige at bemærke, at den bank eller låneudbyder, der tilbyder det mest fordelagtige lån i dag, ikke nødvendigvis vil gøre det i fremtiden. Dette skyldes hovedsageligt, at boliglån normalt har variable rentesatser, hvilket betyder, at renten kan ændre sig i takt med de generelle markedsvilkår eller bankens egen politik.

Sammenlignet med realkreditlån er processen med at finde det bedste boliglån generelt mindre kompleks. Du behøver ikke at bekymre dig om aspekter som obligationskurser, bidragssatser, kurtage, garantibestemmelser og lignende, som du gør med et realkreditlån.

I det store hele handler det om at vurdere de samlede omkostninger i form af ÅOP (Årlig Omkostning i Procent) og sørge for, at du sammenligner lån med den samme løbetid, hvilket betyder den periode, det vil tage dig at tilbagebetale lånet. Løbetiden er af afgørende betydning for at sammenligne lån retfærdigt. En kort løbetid resulterer generelt i en højere ÅOP, da de faste omkostninger skal fordeles over færre år.

Yderligere skal du også være opmærksom på eventuelle specifikke krav, som låneudbyderen stiller til dig som kunde. Når du sammenligner lån, kan disse krav inkludere betingelser som at være 'helkunde' i banken og muligheden for at låne op til en vis procentdel af boligens værdi, såsom 60 % eller 80 %.

Renten, især på langsigtede boliglån, udgør den mest betydningsfulde udgiftspost i forbindelse med lån til boligkøb.

Mange banker opererer med noget, der kaldes et prisspænd for deres boliglån. Dette betyder, at der ikke fastsættes en fast pris for boliglån, og du har mulighed for at forhandle dig til en mere fordelagtig rente.

Når prisen er forhandlingsbar, mister mange af de gratis online lån-sammenligningsservices en del af deres nytteværdi, da renten bliver meget individuel for hver låntager.

Dette betyder også, at en bank, der tilbyder en renteinterval på f.eks. 5-11 %, faktisk kan være billigere end en bank, der tilbyder en renteinterval på 3-8 %. Det afhænger af, hvor dygtig du er til at forhandle. Hvis den første bank f.eks. kun vil tilbyde dig et lån til 6 %, og den anden bank er villig til at give dig en rente på 5,5 %, så vil den første bank under alle omstændigheder ikke være billigere, på trods af at dens renteinterval var 3-8 %.

De faste omkostninger samt oprettelsesomkostninger spiller også en væsentlig rolle, når du leder efter den rette bank til dit boliglån.

Det er godt muligt, at tilbuddet med en rente på 6 % fra tidligere er billigere end tilbuddet på 5,5 % i rente, alt afhængig af de øvrige omkostninger, som banken pålægger dig.

Oprettelsesgebyr: Normalt tager banken et fast oprettelsesgebyr for at yde et boliglån, som typisk varierer mellem 2.000 og 6.000 kr. Dette gebyr dækker omkostningerne til det administrative arbejde, som bankens rådgiver udfører i forbindelse med lånet.

Stiftelsesprovision: Der er ofte også en variabel stiftelsesprovision involveret. Dette kan betragtes som en variabel lånesagsgebyr, og det er direkte forbundet med lånets størrelse. Stiftelsesprovisionen varierer betydeligt fra bank til bank og ligger normalt mellem 0 % og 2 % af lånebeløbet. Med en forskel på 2 % kan denne provision udgøre op til 9.000 kr. på et lån på 300.000 kr.

Normalt forlanger banken, at der etableres en sikkerhed i din bolig. Dette indebærer, at banken i sidste ende har ret til at sælge din bolig, hvis du ikke overholder dine låneaftaler og undlader at tilbagebetale lånet som aftalt.

For at oprette denne sikkerhed i din bolig kræver det en proces kaldet tinglysning, som indebærer gebyrer til både staten og banken.

Tinglysning er en offentlig registrering af specifikke rettigheder på en fast ejendom. Gennem denne offentlige registrering har banken en dokumentation for, at de har udlånt penge til dig og har ret til at kræve tilbagebetaling gennem et eventuelt boligsalg, hvis du ikke selv overholder dine aftaler.

Når din bolig er tinglyst, vil andre potentielle långivere kunne se, at banken har første prioritet til at modtage betaling, hvis boligen ender på tvangsauktion.

Tinglysningsprocessen indebærer faste og variable afgifter, som skal betales til staten og kendes som tinglysningsafgifter. Derudover pålægger banken typisk også et gebyr for at administrere tinglysningsprocessen. I visse tilfælde kan dette gebyr være inkluderet som en del af det almindelige 'oprettelsesgebyr' for boliglånet.

Vær altid opmærksom på, om ÅOP-beregningen er foretaget før eller efter skat. Rentebetalinger er normalt fradragsberettigede i skat, mens oprettelsesomkostninger normalt ikke er det. Dette betyder, at to lån med samme ÅOP før skat let kan resultere i forskellige omkostninger, når du har taget højde for skat for det pågældende indkomstår.

Hvis et lån har en meget lav rentesats, men høje oprettelsesomkostninger, kan det ende med at have den samme ÅOP som et andet lån med en højere rentesats, men lavere oprettelsesomkostninger.

Det er også vigtigt at notere, om ÅOP er beregnet før eller efter skat. Og husk, at ÅOP ikke kan sammenlignes, medmindre lånets løbetid er 100 % identisk. Du kan derfor ikke direkte sammenligne et 8-årigt lån med en ÅOP på 5 % med et 7-årigt lån med en ÅOP på 6 %.

Banken kan ofte tilbyde boliglån med en løbetid på op til 30 år, men det kan blive en kostbar måde at låne penge på. Generelt anbefales det at stræbe efter en kortere løbetid for boliglånet, helst inden for 10-20 år.

Du vil måske blive positivt overrasket over, hvor begrænset stigning der er i din månedlige ydelse ved at vælge en løbetid på 20 år i stedet for 30 år. Samtidig vil den samlede rentebetaling over lånets løbetid være markant mindre.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at banken ikke har noget imod, at du vælger en lang løbetid og dermed betaler en betydelig mængde rente i mange år fremover. Derfor er det vigtigt, at du selv nøje overvejer din valg af løbetid.

Det variabelt forrentede boliglån er utvivlsomt det mest udbredte lånevalg.

I denne type lån vil renten ændre sig i takt med ændringerne i den generelle markedsrente. Derudover kan renten på din boligfinansiering også variere afhængigt af bankens finansieringsmuligheder eller ændringer i din egen økonomiske situation.

Tidligere var boliglån med variabel rente et populært valg, primært på grund af den måde, de fastforrentede boliglån var struktureret på og på baggrund af den vedvarende tendens med faldende rentesatser. På dette tidspunkt har et variabelt forrentet boliglån været en fornuftig beslutning.

Hvorvidt et variabelt forrentet boliglån vil forblive en lige så attraktiv løsning i fremtiden er dog nu mere usikkert.

Som noget relativt nyt er nogle banker begyndt at introducere boliglån med fast rente. Før finanskrisen blev denne lånetype også tilbudt, dog ofte med langt højere rentesatser.

Dengang blev disse lån ofte struktureret som inkonvertible lån, hvilket betød, at de ikke kunne opsiges på normal vis. For at afvikle et inkonvertibelt lån krævede det en beregning af lånets værdi i forhold til den oprindelige rentesats, som blev anvendt ved lånets optagelse.

Selvom du stadig kan støde på denne lånetype i dag, er det blevet mere almindeligt, enten at tilbyde fastforrentede boliglån uden mulighed for tidlig tilbagebetaling eller at give dig som låntager fuld ret til at opsige lånet uden tab, ved blot at betale det tilbagestående lånebeløb.

​​​